Pour bénéficier des avantages d’un patrimoine immobilier diversifié, le meilleur choix à faire est de miser sur plusieurs actifs à la fois.
L’idée est donc d’opter pour plusieurs SCPI différentes qui se composent d’actifs prédominants ou pour un véhicule incluant en lui-seul les actifs recherchés, sans qu’un actif ne dépasse 70% de l’actif net.
Les SCPI diversifiées ici évoquées, viennent après les SCPI de bureaux et les SCPI de commerces en termes de capitalisation et de collecte. En se référant à ces deux paramètres, ces SCPI ne figurent pas parmi les plus importantes. Toutefois, elles sont les plus performantes. En 2016, leur rendement moyen est suffisamment élevé pour se placer dans le classement des meilleures SCPI d’entreprise.
Chiffres-clés des SCPI diversifiées
Les SCPI diversifiées sont des SCPI qui investissent en commerces, en bureaux, en locaux d’activités ou autres unités spécialisées dont chacun des actifs correspond à une proportion n’excédant pas 70%. D’après les résultats enregistrés en 2016, ces véhicules affichent une collecte nette de 620,5 M€ (contre 979 M€ pour les SCPI de commerces et 3,1 Md€ pour les SCPI de bureaux) sur l’ensemble des collectes réalisées au cours de l’exercice.
Soit un peu plus de 11%. Côté capitalisation, leur valeur au second semestre 2016 se monte à 3,1 Md€ et représente 7,06% de la capitalisation globale.
En constatant ces chiffres, les SCPI diversifiées sont moins imposantes par rapport aux deux autres susmentionnées. L’appréciation est toutefois différente si l’on considérait le rendement. En matière de rentabilité, leur TRI sur 15 ans est le meilleur sur le marché.
En revanche, la projection à court terme présente une valeur moins bonne (3,59%). Celui de 10 ans et de 20 ans correspond à 8,40% et 8,66%.
Rendement meilleur que celui des SCPI de commerces et de bureaux
Les SCPI diversifiées permettent d’accéder à l’immobilier d’entreprise en misant sur un coût d’investissement faible.
Le rendement moyen généré est de l’ordre de 4,98%. Ce taux est supérieur à la moyenne de l’ensemble des SCPI appartenant à cette catégorie (4,63%), la marge est de +7,5%. Par ailleurs, celui-ci se retrouve à 14 points de plus que le rendement des SCPI de commerces (4,77%) et 7 points en dessus de celui des SCPI de bureaux (4,56%).
Devancés par les SCPI spécialisées, les véhicules de placement diversifiés n’apparaissent pas évidemment en pole position.
Mais certains de ses produits, bien qu’ils sont moins nombreux sont classés dans le top 10 des meilleures SCPI toutes catégories confondues. Et il ne faut pas oublier la performance de 2015 où le TDVM atteignait 5,10%.
Vers une stratégie de différenciation
On a pu noter la distinction de ces SCPI à travers ses caractéristiques. Il faut toutefois rajouter que les sociétés de gestion qui les représentent sont en bonne partie des sociétés de gestion de portefeuilles indépendantes.
Ce qui explique pourquoi elles sont aussi performantes. Il suffit de constater les rendements de Corum Convictions et Epargne Pierre pour en témoigner. Ce sont les deux SCPI du marché à produire un rendement supérieur à 6%. Mais elles ne sont pas les seules. Vendôme Régions et Atlantique Pierre 1 affichent également un TDVM élevé.
Il n’est pas surprenant que ces SCPI trustent le palmarès avec 6 produits dans le classement des 10 meilleures. La diversification du patrimoine (géographique et sectorielle) et la capacité d’adaptation à tous les cycles de marché constituent le secret de ce succès. Sans compter tous les avantages auxquels l’investisseur peut avoir accès.