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]]>L’année 2017 n’a pas été une cocagne pour le secteur du commerce. Le bilan dressé sur les trois premiers trimestres évoque une certaine atonie dû à un ralentissement de l’investissement en immobilier commercial. Néanmoins, ce retard ne résulterait pas d’un problème d’ordre systémique. Bien au contraire, les indicateurs économiques sont confortants.
Mais la stabilité du marché qui perdure depuis un moment viendrait au fait qu’il a atteint une certaine maturité et en ce sens, la rétention d’offres de qualité ne peut pas profiter aux nouveaux accédants. Le volume d’investissement aurait donc régressé de 55% en un an.
Le rythme des activités qui était plus ou moins soutenu au cours des trois dernières années est d’autant plus en écart avec celui de l’exercice en cours.
Malgré tout, la reprise économique au 3ème trimestre 2017 donne lieu à des indicateurs particulièrement favorables qui réorienteront sans doute le secteur vers la croissance. L’on a d’ailleurs pu apprécier les premiers efforts au cours de cette période avec une hausse des transactions dans le commerce spécialisé (+5,3% en juillet et +1,4% en août).
Certes, les chiffres d’affaires n’ont pas progressé comme il convient mais le volume d’investissements a monté d’un cran et prouve donc que le marché des commerces n’a pas réellement stagné. D’un autre côté, cette hausse a stimulé la volonté de certains investisseurs à innover leurs offres en intégrant le processus de digitalisation. Mais d’après le constat établi par l’expert en courtage, l’évolution de l’activité spécialisée n’aurait pas eu raison des valeurs locatives qui continuent de plier. Les nouveaux points de vente quant à eux sont quasi inexistants.
Dans l’ensemble, la reprise est très modérée. Le regain de performances reste généralement concentré sur le marché des petites transactions (moins de 50 millions d’euros) qui représentent plus de 50% du volume.
On escompte cependant de belles perspectives sur toutes les dimensions du marché pour les mois à venir. Les enseignes du commerce spécialisé ont ouvert la marche avec une augmentation de 6,2% du chiffre d’affaires en septembre 2017.
Cette évolution devrait se maintenir jusqu’à la date de clôture de l’exercice avec un taux de croissance prévu à + 9,6% pour la période d’étude choisie (12 mois). Les investissements en centres commerciaux et retail-parks pour leur part, révèlent un réel optimisme en raison d’une demande accrue sur les 3 derniers mois. Quant aux pieds d’immeubles et les commerces de périphérie, les transactions repartent de l’avant, si les commerces de centre-ville poursuivent leur envolée avec un niveau d’offre exceptionnel.
En ce qui concerne les taux de rendement, la pression est forte sur les taux « prime » à cause de la rareté de l’offre. Ceux des actifs de centre-ville devraient en revanche réjouir les investisseurs avec une hausse prévue prochainement des taux.
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]]>L’idée est donc d’opter pour plusieurs SCPI différentes qui se composent d’actifs prédominants ou pour un véhicule incluant en lui-seul les actifs recherchés, sans qu’un actif ne dépasse 70% de l’actif net.
Les SCPI diversifiées ici évoquées, viennent après les SCPI de bureaux et les SCPI de commerces en termes de capitalisation et de collecte. En se référant à ces deux paramètres, ces SCPI ne figurent pas parmi les plus importantes. Toutefois, elles sont les plus performantes. En 2016, leur rendement moyen est suffisamment élevé pour se placer dans le classement des meilleures SCPI d’entreprise.
Les SCPI diversifiées sont des SCPI qui investissent en commerces, en bureaux, en locaux d’activités ou autres unités spécialisées dont chacun des actifs correspond à une proportion n’excédant pas 70%. D’après les résultats enregistrés en 2016, ces véhicules affichent une collecte nette de 620,5 M€ (contre 979 M€ pour les SCPI de commerces et 3,1 Md€ pour les SCPI de bureaux) sur l’ensemble des collectes réalisées au cours de l’exercice.
Soit un peu plus de 11%. Côté capitalisation, leur valeur au second semestre 2016 se monte à 3,1 Md€ et représente 7,06% de la capitalisation globale.
En constatant ces chiffres, les SCPI diversifiées sont moins imposantes par rapport aux deux autres susmentionnées. L’appréciation est toutefois différente si l’on considérait le rendement. En matière de rentabilité, leur TRI sur 15 ans est le meilleur sur le marché.
En revanche, la projection à court terme présente une valeur moins bonne (3,59%). Celui de 10 ans et de 20 ans correspond à 8,40% et 8,66%.
Les SCPI diversifiées permettent d’accéder à l’immobilier d’entreprise en misant sur un coût d’investissement faible.
Le rendement moyen généré est de l’ordre de 4,98%. Ce taux est supérieur à la moyenne de l’ensemble des SCPI appartenant à cette catégorie (4,63%), la marge est de +7,5%. Par ailleurs, celui-ci se retrouve à 14 points de plus que le rendement des SCPI de commerces (4,77%) et 7 points en dessus de celui des SCPI de bureaux (4,56%).
Devancés par les SCPI spécialisées, les véhicules de placement diversifiés n’apparaissent pas évidemment en pole position.
Mais certains de ses produits, bien qu’ils sont moins nombreux sont classés dans le top 10 des meilleures SCPI toutes catégories confondues. Et il ne faut pas oublier la performance de 2015 où le TDVM atteignait 5,10%.
On a pu noter la distinction de ces SCPI à travers ses caractéristiques. Il faut toutefois rajouter que les sociétés de gestion qui les représentent sont en bonne partie des sociétés de gestion de portefeuilles indépendantes.
Ce qui explique pourquoi elles sont aussi performantes. Il suffit de constater les rendements de Corum Convictions et Epargne Pierre pour en témoigner. Ce sont les deux SCPI du marché à produire un rendement supérieur à 6%. Mais elles ne sont pas les seules. Vendôme Régions et Atlantique Pierre 1 affichent également un TDVM élevé.
Il n’est pas surprenant que ces SCPI trustent le palmarès avec 6 produits dans le classement des 10 meilleures. La diversification du patrimoine (géographique et sectorielle) et la capacité d’adaptation à tous les cycles de marché constituent le secret de ce succès. Sans compter tous les avantages auxquels l’investisseur peut avoir accès.
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]]>La loi Malraux ne bénéficie pas à tous les propriétaires immobiliers réalisant des travaux complets de restauration ; seules certaines zones particulières sont éligibles à la loi Malraux :
La loi Malraux donne des avantages fiscaux aux propriétaires détenant des immeubles dans les zones ciblées par la loi et engageant des travaux de restauration. Ainsi, le dispositif Malraux 2017 donne droit à une réduction d’impôt calculée à partir du montant des travaux de restauration engagé par le contribuable.
La loi a également instauré un plafond de dépense pour les travaux de 100 000 euros par an, ce qui signifie que la réduction d’impôt maximale par an sera de 22 000 ou 30 000 euros en fonction de la zone concernée.
De plus, la réduction d’impôt s’étale sur la période de paiement effectif des travaux, période qui ne doit pas dépasser les trois ans après la délivrance du permis de construire.
A cela il faut également ajouter que le dispositif Malraux n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. En effet, depuis la loi finance de 2013, le bénéfice qu’un contribuable peut retirer des niches fiscales a été plafonné à 10 000 euros mais cette disposition ne s’applique pas au dispositif Malraux.
De plus, contrairement au dispositif Pinel qui lisse l’avantage fiscal sur plusieurs années, la loi Malraux génère une forte réduction d’impôt à court terme.
Il existe certaines conditions à respecter pour que s’applique le dispositif Malraux :
La plupart des opportunités d’investissement en Malraux sont proposées par des professionnels qui se chargent d’identifier les immeubles éligibles au dispositif Malraux, de les acheter, de conduire les travaux, de la relation avec les architectes des bâtiments de France etc…
Ces professionnels garantissent aux investisseurs en Loi Malraux le bon déroulement des travaux.
Maintenant que tout cela est connu, reste à se demander : vaut-il mieux investir en direct ou via des parts de SCPI dans l’immobilier éligible à la loi Malraux ?
Lorsque le contribuable investi directement dans un bien immobilier Malraux, il est le seul maître de son bien et contrôle sa gestion :
Lorsque vous investissez en loi Malraux via des parts de SCPI, vous confiez votre capital à une société de gestion qui se charge de choisir, acquérir, et gérer des biens immobiliers Malraux.
Grâce à l’investissement via des parts de SCPI Malraux :
L’investissement en immobilier Malraux via des parts de SCPI est moins risqué du fait de la mutualisation des risques et de la gestion total des biens : des travaux de rénovation à la gestion locative, par la SCPI.
La scpi fiscale offre la possibilité de calibrer au centime près le montant de la réduction d’impôt dont vous avez besoin, et ce jusqu’au dernier moment de l’année civile (décembre) lorsque vous avez une vision claire sur vos revenus et donc impôt à payer.
La Scpi Loi Malraux s’adresse aux investisseurs prêts à abandonner les rennes à un gestionnaire, notamment la revente du parc immobilier à terme (généralement au bout de 14-16 ans) et sensibles aux placements « clés en main » sans contraintes.
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]]>The post Les stratégies à adopter dans l’investissement immobilier locatif pour particuliers : critères de sélection et fiscalité appeared first on .
]]>Mais pour que le placement réponde réellement aux objectifs escomptés, le patrimoine immobilier doit à l’origine justifier d’une qualité acceptable et inclure les paramètres (intrinsèques et extrinsèques) généralement mis en cause lors de son acquisition.
Le particulier peut autant investir ses fonds dans le cadre d’un projet individuel ou lors d’un placement collectif. Mais dans l’un comme dans l’autre, le contexte fiscal est fréquemment évoqué. Ceci étant la première condition d’accès à l’investissement locatif pour particuliers, sa prise en compte n’est pas négligeable. Cependant, elle n’est pas la seule et en dépit de son importance, il ne faut pas négliger d’autres conditions qui pourraient affecter sa rentabilité. On peut considérer entre autres l’emplacement du bien et son accessibilité, le cadre économique de l’investissement, la typologie du placement (copropriété, immeuble de rapport,…) les qualités de l’entité chargée de la gestion du patrimoine, les paramètres locatifs comme les loyers, la rentabilité et la sélection des locataires. Il ne faut pas non plus omettre d’anticiper les risques liés à l’opération.
La connaissance de l’environnement fiscal constitue une stratégie incontournable dans le choix de l’investissement immobilier locatif. L’achat d’un bien immobilier donné peut induire un avantage fiscal si celui-ci est éligible aux dispositifs existants. L’investisseur ne doit cependant pas être aveuglé par les supports d’incitation fiscale parce qu’ils donnent un prétexte de réductions d’impôt particulièrement attrayants. L’optimisation fiscale s’inscrit dans le choix d’un régime fiscal performant qui répond dans les meilleures conditions possibles aux attentes du contribuable. En d’autres termes, elle doit satisfaire d’une manière flexible au mode de fiscalisation approuvée par l’investisseur.
La stratégie de fiscalisation peut s’articuler autour de deux points : la réduction fiscale et l’absence d’imposition. Ceci peut donc inclure une exemption en toute ou partie des impôts habituellement dus comme dans le cas d’un investissement en location meublée non professionnelle où le bien génère des revenus qui seront exonérés de tout impôt durant une certaine période. C’est également le cas dans les SCI à l’IS. Dans les autres formes de défiscalisation, la réduction est engagée sous forme de réduction directe ou de diminution de la base imposable. Certaines peuvent présenter une possibilité de défiscalisation ajournée et donc une fiscalisation de sortie. Quant au démembrement de propriété, il est possible de perpétuer le processus en appliquant l’abattement en vigueur lors de la transmission.
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]]>L’objectif de la loi Malraux tend à faciliter la restauration d’immeubles et la restauration de biens immobiliers « classés ».
Ce dispositif connaît aujourd’hui une attractivité importante tout d’abord en raison d’un contexte économique favorable en raison de taux d’intérêt historiquement bas depuis une trentaine d’années favorisant les achats à crédit.
La loi Malraux aux propriétaires d’immeubles anciens restaurés de bénéficier de nombreux avantages fiscaux :
Tout d’abord ce dispositif permet une déduction du revenu global plafonné à 100 000 euros depuis 2013.
La réduction d’impôts est de 30% pour des travaux de restauration effectués sur des immeubles situés dans des espaces sauvegardés et de 22% pour des opérations réalisées dans une zone de protection du patrimoine urbain ou paysager.
Les dépenses prises en compte sont celles supportées jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la délivrance du permis de construire.
Il permet également de réaliser un report des déficits fonciers pendant dix ans.
Par ailleurs, la loi Malraux est exclue du dispositif des niches fiscales depuis le 1er janvier 2013
La loi Malraux permet également aux propriétaires utilisant ce dispositif de se constituer un patrimoine immobilier de façon sécurisée, en capitalisant ses impôts au travers d’un actif immobilier.
Ce dispositif a été étendu jusqu’à fin 2017 aux projets de rénovation de quartiers présentant un taux d’habitations anciennes dégradée important.
Notre partenaire http://www.defiscalisationloimalraux.fr/ est le leader de la commercialisation de lots en Malraux. Toutes les informations utiles sur ce dispositif de défiscalisation immobilière y sont présentées gratuitement.
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]]>The post Le taux de votre crédit est probablement faux. Comment obtenir réparation en cas d’erreur de la banque ? appeared first on .
]]>Le Taux Effectif Global peut se définir comme un calcul effectué par le banquier pour déterminer le montant que vous devriez verser mensuellement à la Banque après avoir effectué votre prêt. Beaucoup de paramètres sont pris en compte notamment les divers frais que vous avez payé durant la fourniture du dossier ou encore les frais auxquels vous ne pouvez déroger.
C’est un fait, beaucoup de clients de la banque ont constaté une erreur de la Banque résultant du calcul du Taux Effectif Global par leur banquier. Celui-ci y omettait parfois, consciemment ou non, d’inclure quelques. La personne concernée était donc dans l’erreur fasse au taux de remboursement qu’elle doit véritablement débourser à sa banque pour le prêt qu’elle a effectué. Cette erreur conduit généralement à un montant plus élevé que la normale.
Le premier pas à faire est de consulter des spécialistes juridiques pour analyser votre TEG. Il n’y a pas lieu de s’alarmer et de supposer à la va-vite que votre TEG est faux alors que vous n’avez pas de preuve tangible. L’expert juridique pourra donc, à la lumière de ses expériences et de son savoir relatif aux lois et pratiques bancaires, identifier l’erreur commise par votre banquier. Cette expertise peut se faire gratuitement.
Effectivement, il y a des juristes que vous pouvez consulter en ligne sans débourser le moindre centime. Cette première étape franchie, vous serez fixé si votre Taux Effectif Global est dans la normale ou sent l’erreur à plein nez. Dans ce second cas, il va vous falloir agir vite puisque si l’erreur de la Banque est avérée, vous pourrez poursuivre la Banque en justice et obtenir réparation voire remboursement de l’indu.
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]]>The post Chronologie des lois de défiscalisation immobilière jusqu’à la Loi Pinel appeared first on .
]]>Ci-dessous un récapitulatif des dispositifs de défiscalisation immobilière qui se sont succédées ces dernières années :
2003 : La loi Robien
Mis en place dans le but de pousser la construction de logements neufs. Il octroyait une réduction d’impôts pouvant atteindre jusqu’à 65%
2003 : Loi Girardin immobilier
Cette loi succède à la loi Paul (2001) dans le soutien de l’investissement immobilier locatif en outre-mer. Il reste en vigueur jusqu’au 31 Décembre 2017
2006 : Loi Borloo
C’est un dispositif élaboré pour financer un investissement locatif neuf ayant une vocation plus sociale.
2009 : Loi Scellier
Il s’agit d’une loi élaborée dans le but de relancer la construction de logements neufs en outre-mer et en France métropolitaine
2013 : La loi Duflot
Succédant à la loi Scellier, ce dispositif vise aussi à promouvoir la construction de logements neufs en imposant une réduction d’impôt de 18% étalée sur 9 ans.
2014 : La loi Pinel
Cette loi, toujours en vigueur, remplace la loi Duflot.
Le point commun de ces différentes lois, c’est qu’elles ont été élaborées pour relancer le secteur immobilier en offrant aux investisseurs une réduction d’impôts sous certaines conditions.
En ce qui est de la loi Pinel, elle se différencie par des quelques points suivants :
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]]>The post En quoi la loi Pinel est mieux que l’ancienne loi duflot ? appeared first on .
]]>Si la loi duflot a fait son temps et s’est éteint le 31 Décembre 2012, la loi Pinel qui prend le relais a pour même but de créer des logements neufs dans des zones géographiques bien définies où la demande est supérieure à l’offre. Le plafond total du montant d’investissement (300 000 euros) constitue aussi un point commun entre les deux dispositifs. A part cela, pour pouvoir bénéficier des deux lois, l’acquisition permise est de deux logements par an au maximum pour un investisseur.
Si l’on devait comparer les 2 lois, nous pouvons citer quelques avantages pour le dispositif Pinel. En premier lieu, le gouvernement offre aux investisseurs et particuliers la possibilité de choisir les durées d’investissement entre 6, 9 ou 12 ans; ainsi, la réduction d’impôt peut aller de 12 %, 18 % et même atteindre 21 %. Ensuite, ce système permet aux familles de louer leurs biens à un ascendant ou un descendant à condition que ce dernier soit détaché du foyer fiscal.
En étant plus souple, le système Pinel offre davantage de choix aux investisseurs.
Avec la défiscalisation Pinel, investisseurs et particuliers peuvent déduire jusqu’à 63 000 euros de leurs impôts selon la durée de la location.
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]]>The post Loi Pinel, un dispositif qui porte la construction de logements neufs appeared first on .
]]>Comme indiqué, le dispositif Pinel a été lancé dans le but de relancer les investissements en logement locatif neuf. Même si cette défiscalisation vous permet d’acheter une maison ou un appartement ancien, cela implique tout de même de gros travaux puisqu’il ne sera considéré que s’il est entièrement rénové. De ce fait, le neuf vous offre un certain confort vu que vous n’aurez pas à vous soucier de cela.
A part cela, un investissement dans le neuf vous garantit une certaine performance puisque votre bien sera surement équipé de balcon, ainsi qu’une place de parking.
Les privilèges financiers sont aussi à considérer car un placement dans le neuf avec la loi Pinel vous octroie, non seulement, une réduction d’impôts, mais également des frais de notaire réduits de 2 à 3%. En plus, les logements neufs, en général, se louent plus chers que les anciens.
Pour profiter de la défiscalisation Pinel et pouvoir déduire jusqu’à 63.000 € de vos impôts, les critères suivants sont à respecter :
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]]>The post La Loi Pinel prolongée jusque fin 2017 par le Gouvernement appeared first on .
]]>Elle est entrée en vigueur le 01/01/2015 avec effet rétroactif au 01/09/2014. Elle restera en vigueur jusqu’au 31/12/2016.
La loi Pinel intéresse les contribuables français résidant en France, soumis au fisc français, et qui désirent investir dans l’immobilier neuf. C’est une loi de défiscalisation offrant plusieurs avantages à toutes les parties concernées (propriétaires et locataires), et applicables sous certaines conditions bien précises.
En effet, choisir le meilleur logement éligible à la loi Pinel exige une bonne connaissance des critères qu’elle-même définit. Ces critères peuvent être classés selon le cadre géographique, et selon les caractéristiques propres audit logement.
La loi elle-même définit les zones géographiques qui entrent dans sa sphère selon le décret du 01/08/2014. Il s’agit de:
Ces zones géographiques ont de commun les facilités de confort qu’elles offrent à leurs habitants (qualité de vie, coût de l’immobilier, accessibilité des transports et des pôles universitaires, potentiel de croissance de la zone).
Quant aux immeubles ils doivent aussi satisfaire à des critères tant dans leur conception qu’au vu de leur valeur vénale. Ainsi, doivent-ils respecter les normes énergétiques stipulées dans le decret n°2012-1532 du 29/12/2012 définissant la réglementation thermique (RT2012) ou jouissant du label BBC 2005.
Par ailleurs ils doivent être neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) entre le 01/01/2013 et le 31/12/2016. Ce délai pouvant être rallongé jusqu’au 31/12/2017. Dans le cas des immeubles en état futur d’achèvement, ils doivent être achevés dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture du chantier, plus précisément de l’acte authentique ou de la demande du permis de construire.
Dans l’année suivant sa date d’achèvement, un « logement Pinel » doit être mis en location ou à titre de résidence principale pendant une période minimale de 9 ans s’il est réalisé avant le 01/09/2014. Passé ce délai ladite période est réduite à 6 ans renouvelables tous les 3 ans jusqu’à 12 ans.
Les loyers et ressources du locataire d’un « logement Pinel » ne doivent pas dépasser un plafond fixé par décret.
Les logements bénéficiant de la loi Pinel ne doivent faire l’objet de démembrement de propriété qu’en cas de décès de l’un des conjoints.
Enfin, la location à un parent est autorisée depuis le 01/01/2015.
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