Les stratégies à adopter dans l’investissement immobilier locatif pour particuliers : critères de sélection et fiscalité

Quel est l’investissement qui me convient ? C’est la première question que l’on se pose quand on qu’on veut investir dans un projet immobilier et quand on est particulier. Effectivement, quand on appartient à cette catégorie d’investisseurs, il est toujours assez délicat de trouver un placement pour lequel on est solvable financièrement. L’aspect financier étant l’élément le plus manifeste dans ce type de projet comme dans tout autre, il importe d’étudier toutes les possibilités financières qui incombent à sa réalisation. Outre le coût de financement dans son ensemble, la fiscalité est une condition plus qu’essentielle.

Mais pour que le placement réponde réellement aux objectifs escomptés, le patrimoine immobilier doit à l’origine justifier d’une qualité acceptable et inclure les paramètres (intrinsèques et extrinsèques) généralement mis en cause lors de son acquisition.

Une sélection efficace avant tout

Le particulier peut autant investir ses fonds dans le cadre d’un projet individuel ou lors d’un placement collectif. Mais dans l’un comme dans l’autre, le contexte fiscal est fréquemment évoqué. Ceci étant la première condition d’accès à l’investissement locatif pour particuliers, sa prise en compte n’est pas négligeable. Cependant, elle n’est pas la seule et en dépit de son importance, il ne faut pas négliger d’autres conditions qui pourraient affecter sa rentabilité. On peut considérer entre autres l’emplacement du bien et son accessibilité, le cadre économique de l’investissement, la typologie du placement (copropriété, immeuble de rapport,…) les qualités de l’entité chargée de la gestion du patrimoine, les paramètres locatifs comme les loyers, la rentabilité et la sélection des locataires. Il ne faut pas non plus omettre d’anticiper les risques liés à l’opération.

Le composant fiscal allégué

La connaissance de l’environnement fiscal constitue une stratégie incontournable dans le choix de l’investissement immobilier locatif. L’achat d’un bien immobilier donné peut induire un avantage fiscal si celui-ci est éligible aux dispositifs existants. L’investisseur ne doit cependant pas être aveuglé par les supports d’incitation fiscale parce qu’ils donnent un prétexte de réductions d’impôt particulièrement attrayants. L’optimisation fiscale s’inscrit dans le choix d’un régime fiscal performant qui répond dans les meilleures conditions possibles aux attentes du contribuable. En d’autres termes, elle doit satisfaire d’une manière flexible au mode de fiscalisation approuvée par l’investisseur.

Les stratégies d’optimisation fiscale

La stratégie de fiscalisation peut s’articuler autour de deux points : la réduction fiscale et l’absence d’imposition. Ceci peut donc inclure une exemption en toute ou partie des impôts habituellement dus comme dans le cas d’un investissement en location meublée non professionnelle où le bien génère des revenus qui seront exonérés de tout impôt durant une certaine période. C’est également le cas dans les SCI à l’IS. Dans les autres formes de défiscalisation, la réduction est engagée sous forme de réduction directe ou de diminution de la base imposable. Certaines peuvent présenter une possibilité de défiscalisation ajournée et donc une fiscalisation de sortie. Quant au démembrement de propriété, il est possible de perpétuer le processus en appliquant l’abattement en vigueur lors de la transmission.