Principe du Loueur en meublé en non professionnel (Statut LMNP)
Dans le cas d’un investissement immobilier locatif, il s’agira pour le contribuable investisseur d’acheter un appartement meublé.
Celui-ci aura la possibilité de louer des locaux d’habitations situés dans des résidences de services.
Elles concernent les résidences pour :
- Les personnes âgées dépendantes en EHPAD.
- Les séniors autonomes ou semi autonomes.
- Les étudiants.
- Le tourisme en montagne ou à la campagne.
- Les résidences d’affaires.
Les conditions pour bénéficier du statut LMNP
L’investisseur en LMNP n’est pas obligé de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS).
L’acquisition du bien se finance Hors Taxe car il s’agit d’une résidence de services neuve.
Il peut s’agir d’une résidence de services principale ou secondaire selon les besoins de l’investisseur contribuable en statut LMNP.
Ce type d’investissement peut être financé à crédit ou avec ses propres fonds.
Ensuite l’exploitation du bien immobilier est confiée à un professionnel appelé preneur du bail.
Pour être plus précis, il s’agira de l’exploitant nommé aussi gestionnaire d’exploitation dans les résidences de services.
Il s’engage à veiller au bon fonctionnement de la résidence et à distribuer les revenus locatifs aux propriétaires.
C’est le gestionnaire de l’exploitation qui prend en charge la gestion locative.
Le contrat souscrit entre l’investisseur et l’exploitant est un contrat de bail commercial.
La durée du bail, son renouvellement et la répartition des charges sont contractuelles.
Ainsi, les loyers seront garantis par une obligation de résultats et les loyers seront indexés.
Pour obtenir le statut LMNP, les revenus locatifs TTC de l’investisseur devront être inférieurs à 23 000 € et ne pas excéder 50% des revenus professionnels TTC du foyer fiscal.
Avantages du statut LMNP
Ce type d’investissement en LMNP présente de nombreux avantages en terme de sécurité et de fiscalité.
L’investisseur récupère l’intégralité de la TVA dans le cas où il opte pour le régime classique LMNP ou pour la Loi Censi-Bouvard.
Cela permet à l’investisseur en fonction de ses revenus générés de se construire un patrimoine solide et de compléter sa retraite.
La rentabilité est garantie indexée et nette d’impôts selon le régime LMNP choisi.
Concernant les charges et réparations lors d’un bail commercial en résidence de services, l’article 606 du code civil sera affecté au gestionnaire de l’exploitation.
Pour le régime classique basé sur l’amortissement :
Il s’agira de prendre en compte les charges de la copropriété, les travaux, la taxe foncière, les intérêts d’emprunts en cas d’un achat immobilier financé à crédit et d’amortir la valeur du bien par des annuités constantes durant la durée du bail contracté.
L’investisseur pourra amortir son bien d’investissement immobilier locatif.
Selon la durée du bail commercial, l’investisseur ne sera pas imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
De ce fait, l’amortissement permet une économie d’impôt sur les recettes professionnelles de l’investisseur.
Aucun impôt ne sera prélevé sur les loyers perçus durant la durée de l’amortissement du bien.
Les loyers ne seront pas ou peu taxés.
En effet, cela dépendra du financement et du régime fiscal choisit.
L’investisseur pourra récupérer la TVA lors de l’acquisition du bien meublé à usage locatif.
Régime fiscal en LMNP
Après la dépréciation du bien amorti au bout de 20 ans minimum, l’investisseur pourra souscrire au régime micro BIC et bénéficier d’un abattement de 50% sur ses recettes.
Cependant, il ne sera imposable que sur 50% de ses revenus globaux aux regards de l’IR.
Pour être appliqué au régime Micro BIC, ses revenus annuels ne devront pas excéder 32 900 €.
L’investisseur contribuable peut dépendre du régime réel pour la déduction des charges et travaux supportés par celui-ci.
Pour cela, les revenus globaux générés par le loueur doivent dépasser 32 900 €.
Concernant le régime LMNP Censi-Bouvard :
Il s’agira de prendre en charge la taxe foncière, les intérêts d’emprunt.
En contrepartie celui-ci bénéficiera d’une réduction d’impôt de 11% à partir d’une durée de location minimum de 9 ans sur l’achat du bien immobilier locatif Hors Taxe.
Il aura la possibilité de récupérer la TVA sur le bien immobilier investi Hors Taxe.
Inconvénient du statut LMNP
Il ne s’agit pas d’un produit liquide mais d’un produit à long terme.
Il faudra assurer sa comptabilité s’agissant d’une activité commerciale.
Les loyers perçus en TTC devront être reversé à l’état.
Ces investissements sont sécurisés et lisibles sur le marché mais requières une recherche approfondie pour connaître son exploitant.
Il faudra donc bien étudier sa situation fiscale avant de prendre une décision.
Il s’assurer de collaborer avec un exploitant solide et d’avoir une lecture approfondie du bail commercial.
L’investisseur peut avoir un risque de moins-value lors de la revente du bien immobilier locatif LMNP.
La revente LMNP : le logement se revend-il facilement ?
A tout moment (sauf avec le volet Censi-Bouvard, ex-ZZR Demessine) le propriétaire peut procéder à une revente LMNP.
Il conservera notamment l’avantage lié à la récupération de TVA dès lors que le nouvel acheteur conservera le logement en gestion avec l’exploitant (ce qui 95% du temps le cas compte tenu des clauses de sorties très pénalisantes prévues dans les baux commerciaux).
Le nouvel acheteur sera intéressé par une produit en revente LMNP pour plusieurs raisons :
- Emplacements souvent meilleurs que dans le neuf.
- Vision sur les années d’exploitation de la résidence services passées.
- Remise à zéro des fameux amortissements différés de manière à bénéficier de revenus locatifs peu voire pas fiscalisés sur longue période.
- Taux de rendement généralement 1% supérieur à un achat immobilier dans le neuf.