Immobilier en loi Malraux : vaut-il mieux investir en direct ou via des parts de SCPI Malraux ?

La loi Malraux fut créée en 1962 à l’initiative d’André Malraux, alors ministre d’état chargé des affaires culturelles, avec l’objectif de préserver le patrimoine immobilier historique français en favorisant la restauration immobilière. Dans ce but, la loi incite les contribuables français les plus fiscalisés à investir dans la rénovation d’immobiliers situés dans certaines zones en leur échange d’une défiscalisation importante.

I-Qu’est ce que la loi Malraux ?

Le champ d’application de la loi Malraux

La loi Malraux ne bénéficie pas à tous les propriétaires immobiliers réalisant des travaux complets de restauration ; seules certaines zones particulières sont éligibles à la loi Malraux :

  1. les secteurs sauvegardés
  2. les ZPPAUP ou Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager
  3. les AVAP ou Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine
  4. les quartiers anciens dégradés, depuis la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion.

Les avantages fiscaux de la loi Malraux

La loi Malraux donne des avantages fiscaux aux propriétaires détenant des immeubles dans les zones ciblées par la loi et engageant des travaux de restauration. Ainsi, le dispositif Malraux 2017 donne droit à une réduction d’impôt calculée à partir du montant des travaux de restauration engagé par le contribuable.

Selon la nature de la zone concernée, la réduction d’impôt ne sera pas la même :
  • elle est de 30% pour les travaux réalisés sur des immeubles situés en secteurs sauvegardés ou quartiers anciens dégradés
  • elle est de 22% pour les travaux réalisés sur des immeubles situés en ZPPAUP ou AVAP

La loi a également instauré un plafond de dépense pour les travaux de 100 000 euros par an, ce qui signifie que la réduction d’impôt maximale par an sera de 22 000 ou 30 000 euros en fonction de la zone concernée.

De plus, la réduction d’impôt s’étale sur la période de paiement effectif des travaux, période qui ne doit pas dépasser les trois ans après la délivrance du permis de construire.

A cela il faut également ajouter que le dispositif Malraux n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. En effet, depuis la loi finance de 2013, le bénéfice qu’un contribuable peut retirer des niches fiscales a été plafonné à 10 000 euros mais cette disposition ne s’applique pas au dispositif Malraux.

De plus, contrairement au dispositif Pinel qui lisse l’avantage fiscal sur plusieurs années, la loi Malraux génère une forte réduction d’impôt à court terme.

Les conditions d’application de la loi Malraux

Il existe certaines conditions à respecter pour que s’applique le dispositif Malraux :

  1. les investisseurs doivent s’engager à réaliser des travaux de rénovation complète de l’immeuble. Le dispositif ne s’appliquera pas pour une restauration partielle ou pour des travaux de transformation en vue d’un changement d’usage.
  2. les investisseurs doivent s’engager à louer, dans les 12 mois suivant la fin du chantier, le bien non meublé à des personnes qui l’utiliseront comme résidence principale et qui ne seront pas des proches de l’investisseur (ascendants, descendants ou personne déclarée dans le même foyer fiscal). La location doit durer au moins 9 ans.
  3. les travaux doivent être conduits dans le respect du code de l’urbanisme, sous le contrôle d’un Architecte des Bâtiments de France.

Des opérations de rénovation immobilière établies par des professionnels

La plupart des opportunités d’investissement en Malraux sont proposées par des professionnels qui se chargent d’identifier les immeubles éligibles au dispositif Malraux, de les acheter, de conduire les travaux, de la relation avec les architectes des bâtiments de France etc…

Ces professionnels garantissent aux investisseurs en Loi Malraux le bon déroulement des travaux.

Maintenant que tout cela est connu, reste à se demander : vaut-il mieux investir en direct ou via des parts de SCPI dans l’immobilier éligible à la loi Malraux ?

Investir dans l’immobilier Malraux : investissement direct ou via des parts de SCPI ?

Investir dans un bien immobilier Malraux en direct

Lorsque le contribuable investi directement dans un bien immobilier Malraux, il est le seul maître de son bien et contrôle sa gestion :

  • il choisit librement l’emplacement de son bien
  • il choisit le gestionnaire locatif et le locataire
  • à l’issu des neuf ans d’engagement locatif, il est libre d’utiliser son bien ou de le vendre

Investir dans un bien immobilier Malraux via des parts de SCPI

Lorsque vous investissez en loi Malraux via des parts de SCPI, vous confiez votre capital à une société de gestion qui se charge de choisir, acquérir, et gérer des biens immobiliers Malraux.

Grâce à l’investissement via des parts de SCPI Malraux :

  1. vous n’avez aucune responsabilité dans la gestion du bien : rénovation du bien, gestion locative; puisque la SCPI se charge de tout cela pour vous.
  2. Vous pourrez disposer d’un patrimoine immobilier diversifié puisque, la SCPI regroupant les capitaux de nombreux investisseurs, elle a une capitalisation suffisante pour acquérir plusieurs biens immobiliers.
  3. Mutualisation du risque puisque, la société possédant plusieurs biens, les pertes potentielles du fait d’un défaut locatif dans un bien seront compensés par les revenus locatifs d’un autre bien

Conclusion

L’investissement en immobilier Malraux via des parts de SCPI est moins risqué du fait de la mutualisation des risques et de la gestion total des biens : des travaux de rénovation à la gestion locative, par la SCPI.

La scpi fiscale offre la possibilité de calibrer au centime près le montant de la réduction d’impôt dont vous avez besoin, et ce jusqu’au dernier moment de l’année civile (décembre) lorsque vous avez une vision claire sur vos revenus et donc impôt à payer.

La Scpi Loi Malraux s’adresse aux investisseurs prêts à abandonner les rennes à un gestionnaire, notamment la revente du parc immobilier à terme (généralement au bout de 14-16 ans) et sensibles aux placements « clés en main » sans contraintes.